집을 직접 만든 부부. 기쁨과 함께 문제도 찾아왔습니다.
함께 해야 하나요, 아니면 개별적으로 해야 하나요?
장기적으로 무엇이 좋을지, 어떻게 하면 세금을 덜 낼 수 있을지 등.
각각의 장점이 다르므로 선택하기 전에 공부해야 합니다.
공부 시간을 조금 줄이고 좋은 결정을 내리기 위해
결혼한 부부를 위한 통칭의 장단점을 설명합니다.
일반 이름의 이점
1) 양도소득세를 경감할 수 있다.
커뮤니티네임의 가장 큰 장점은 양도소득세 감면이다.
양도소득세란
구매 가격과 판매 가격의 차액은 소득으로 간주되어 세금이 부과됩니다.
아파트를 6억원에 사서 몇년 뒤에 10억원에 팔면 4억원이 양도차익(양도차익)이다.
이러한 이유로 세금에는 세율이 곱해집니다.
부부가 공동명의로 하면 시댁 3억원으로 6억원짜리 아파트를 살 수 있다.
10억에 팔면 양도차익으로 총 4억 원에 세금이 2억 원과 같은 것인지도 궁금할 것이다.
양도소득세는 금액에 따라 나누어 집니다.
| 군중 | 관세 | 공제금액(누진공제) |
| 1,400만원 이하 | 6% | |
| 5천만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 이상 | 45% | 6,594만원 |
위 표를 보면 단일명일 경우 4억원이었기 때문에 3억원~5억원의 세율인 40%가 적용된다.
공동명의가 2억원의 이익을 냈기 때문에 38%인 150만~3억원의 세율이 적용된다.
단순히 이익과 세율을 곱하여 누진공제액을 빼서 다른 요소를 무시
이름만 세금으로 1억3406만원을 낸다.
(4억원 x 40% – 2,594만원)
실명으로는 부부가 세금으로 1억1212만원을 낸다. (부부 각 56,060,000원 세금)
(2억원 x 38% – 1994만원) x 2
커뮤니티 이름은 단일 이름보다 세금을 21,940,000원 적게 냅니다.
다만, 장기보유공제액이 크거나 양도소득세가 과세되지 않는 경우에는 그 혜택이 크지 않다는 점에 유의해야 합니다.
통칭을 고민하는 신혼부부,
당신이 아파트 계약을 체결한 사람이라면 이 두 가지 조건 중 어느 하나에도 해당되지 않습니다.
이러한 정책이 존재한다는 점을 인지하고 향후 시행될 경우 이를 고려하십시오.
위의 예는 간단한 양도소득세 계산입니다.
국세청은 우선매수권 등 조건이 있는 경우 허위계산을 할 수 있습니다.
아래 웹사이트 참조
2) 재산세를 감면받을 수 있다.
아파트나 단독주택의 공시지가가 11억 원을 넘으면 종합부동산세가 부과된다.
사려는 집값이 11억 원을 넘으면 종합부동산세를 피하기 위한 전략이다.
일반 이름 방법을 사용할 수 있습니다.
부부로 공동명의를 하면 11억 원이 아닌 9억 원 이하면 종합재산세가 부과되지 않는다.
부부가 함께 지을 때 아파트 가격이 12억원이라면 6억원이 돼 종합부동산세를 피할 수 있다.
남편과 아내의 공통 이름의 단점 및 고려 사항
1) 남편과 아내 사이의 선물 문제
배우자의 단독명의에서 공동명의로 변경 시 증여세를 반드시 고려하여야 합니다.
10년 동안 배우자에게 증여한 금전·물건에 대한 증여세는 6억원 한도에서 면제된다.
아파트 시세가 12억원 미만이면 공동지정은 6억원 증여이므로 증여세가 없다.
그런데 14억원짜리 아파트를 증여하면 7억원이 돼 증여세 6억원보다 1억원을 더 낼 수 있다.
특히 전업주부라면 1억원 소득증빙이 어려워 증여세를 낼 확률이 높아진다.
종합하면 집값이 12억원을 넘으면 증여세를 낼 수 있다.
2) 취득세 이중납부
최초 구매시가 아닌 부부가 단일명에서 통칭으로 변경시 발생하는 문제입니다.
아내 명의로 산 아파트를 남편과 공동명의로 바꾸면
아내가 아파트를 살 때 부동산 양도세를 먼저 냈을 것이다.
남편이 공동명의로 재산을 취득하면 취득세를 다시 내야 한다.
물론 아파트값 반값을 내지만 아파트값이 올랐을수도
매입세액은 무시할 수 없는 금액이기 때문에 가계에 부담이 될 수 있다.
참고: 최초 구매 시 개인과 공동 소유의 구매세 차이는 없습니다.
부부의 일반 이름에 대한 잘못된 정보
1) 같이 일 안하면 4대 보험료를 각각 내나요?
남편이 일하고 아내가 부양가족으로 등록되어 있으면 건강보험료를 내지 않는다.
공동명의 집값이 9억원을 넘으면 사랑하는 사람을 잃게 된다.
건강보험료를 따로 내야 한다는 이야기도 있었다.
그래서 4개 보험사에 등록하기 위해 아르바이트를 하는 우스꽝스러운 사례가 있었는데,
부동산 가격에 대한 오해 때문이다.
9억원이 재산세 과세표준이지 집값이나 공시지가가 아니다. 개념이 다릅니다.
재산세의 과세표준은 공시가격의 60%입니다.
과세표준을 세금을 부과하는 기준으로 생각하기 쉽습니다.
주택(아파트)의 공시지가가 15억원이면 재산세 과세표준(부과기준)은 9억원이다. (15억 x 60% = 9억)
공유지가 15억원 이상인 주택을 연명하면 건강보험료를 따로 징수한다.
부양가족 자격이 유지되는 조건은 다음과 같습니다.
(소득기준)
연소득이 2천만원 이하여야 합니다.
사업소득이 있는 경우 연 500만원 미만이어야 합니다.(재산 기준)
재산세 과세표준은 5억4000만원 미만이어야 한다(공시세율 9억원).
재산세 과세표준 5억4000만원 초과 9억원 미만, 연소득 1000만원 미만 : 공시가격 9억원~15억원
위 기준이 충족되지 않으면 건강보험료와 전업주부인 아내가 부담하게 됩니다.
연 소득이 2000만원을 넘으면 과세된다.
공개매수지가 9억~15억원이고 연소득이 1000만원을 넘으면 보험료를 내야 한다.
공시지가 15억원을 넘으면 건강보험료가 붙는다.
2) 취득세와 재산세가 이중으로 부과됨
첫 구매에 대한 구매세는 개인 및 커뮤니티 이름이 동일합니다.
글로벌 취득 계산은 주택을 계산하여 계산됩니다.
금액이 공동 소유자의 주식으로 나누어지기 때문에 동일하게 적용됩니다.
아파트 소유에 대한 재산세
모든 개인 및 커뮤니티 이름은 동일합니다.
커뮤니티 이름의 점유율이 5:5이면 절반이 지급됩니다.
취득세와 마찬가지로 주식으로 부담합니다.